Komplexní dotazy

Hledanému výrazu směna odpovídá celkem 1 komplexních dotazů:

• Směnná smlouva bez doplatku

  13. 10. 2024

  Dobrý den,
  chtěla bych Vás poprosit o konzultaci ke směnné smlouvě. Jedná se o směnnou smlouvu bez doplatku. Vzhledem k tomu, že ve smlouvě nejsou uvedeny hodnoty směňovaných pozemků, nevím v jaké hodnotě budu účtovat o nabývaných pozemcích. Pozbývané pozemky vyřadím v účetní hodnotě. Evidenci pozemků nám zpracovává externí fi Real Soft, kdy dle jejich vyjádření nabývané pozemky ocenili cenou obvyklou. Mimo lesní pozemky, budou nabývané pozemky sloužit, jako budoucí stavební parcely k prodeji, v tomto duchu aktuálně probíhá i změna územního plánu.}

  Dobrý den,

  odpověď rozdělím na jednotlivá dílčí témata:

  1. Ocenění

  Souhlasím s Vámi, že pozbývané pozemky se vyřadí v jejich účetní hodnotě, tam ani jiný postup není možný.

  U ocenění směnou nabytých pozemků bych doporučila postupovat podle Vašich zvyklostí. Můžete vyjít primárně z ceny od firmy, se kterou spolupracujete. Je samozřejmě možné si ocenění od nich upravit, případně prověřit - zda vychází z reálných obvyklých cen ve Vašem okolí.  Doporučuju si vytvořit systém, jak s cenami pozemků od firmy budete nakládat - např. že pro jednotnost ocenění v účetnictví z něj vycházíte, ale v individuálních případech, kdy bude nějaký objektivní důvod danou cenu interně upravit, tak to s odůvodněním provedete. Jinak to ale berte jako dobrý obecný podklad pro určení reprodukční pořizovací ceny. Není žádoucí, abyste např. pozemek typu orná půda měly jednou oceněn za 2 Kč a za půl roku v ceně 4 Kč (pokud se to nezdůvodní) - proto jak říkám, vytvořit si systém a z něj vycházet. Ceny pozemků se mohou samozřejmě v čase měnit, na druhou stranu to určitě zohledňuje v navržených cenách i externí firma. Považovala bych jejich ocenění jako takovou alternativu znaleckého posudku (pokud ze zkušenosti budete vědět, že jejich odhad odpovídá skutečnosti).

  2. Účtování

  Pro účely nastínění účetního postupu vyjdu z ocenění pozemků od firmy. K datu podání návrhu na vklad budete účtovat:

  311 MD/ 647 D 202 310 Kč

  042 MD/ 321 D 202 310 Kč

  321 MD/ 311 D 202 310 Kč

  554 MD/ 031 D 400 599,64 Kč

  031 MD/ 042 D 202 310 Kč + související náklady. U směny přičítáme obvykle polovinu nákladů s tím, že druhá polovina se účtuje jako provozní náklad související s vyřazovaným majetkem. Vy podle smlouvy hradíte poplatek za vklad a geometrický plán. Poplatek za vklad je typickým nákladem, který souvisí s vyřazovaným i zařazovaným majetkem. Ve výši 1000 Kč by se měl proto zaúčtovat na účet 538 s pol. 5362, ve výši 1000 Kč (druhá polovina) by se měl zahrnout jako související výdaj do ceny nabývaných pozemků (účet 042 s pol. 6130). U geometrického plánu to vypadá, že jste jej hradili jen v souvislosti se zaměřením nabývaných pozemků, pak by celý náklad na GP měl patřit na účet 042 s pol. 6130 (když nemá souvislost i s vyřazovanými pozemky, úhrada se nerozděluje). 

  3. Přecenění na RH

  V účtování výše neuvažujeme s přeceněním na RH. A to hlavně proto, že jej u směny obecně nedoporučujeme, zvlášť když není sjednán žádný doplatek (tok peněz). Vysvětlení najdete v naší vzorové směrnici k RH, kterou máme zveřejněnou v dokumentech. Postupujte případně podle znění Vaší směrnice (např. významnost apod.), ale opravdu vezměte prosím v úvahu, že u směny bez doplatku je to hodně nevypovídající metoda, kterou nedoporučujeme.

  4. Právní hledisko

  Všimla jsem si, že směnná smlouva nebyla podepsaná bezprostředně po sejmutí záměru směny. Ale ověřila jsem, že jste se těsně vešli do obecné lhůty - podle metodiky MV č. 7.2. by se měl úkon schválit do 6 měsíců od sejmutí záměru. Nenašla jsem ale žádný výklad MV ohledně doby od schválení prodeje do doby uskutečnění (podpisu smlouvy), u Vás jsou to necelé dva roky, tak jen upozorňuji, že snad mezitím bylo nějak deklarováno, proč takové zdržení, případně se nějak dále projednávalo... (např. smlouva o smlouvě budoucí apod.). 

  5. DPH 

  Protože jste plátci, tak pro úplnost přikládáme vyjádření Ing. Nejezchleba k DPH:

  Pokud pozemky, které pozbýváte jsou striktně ne k výstavbě, ale dále k zemědělství (a takto je to určeno i územním plánem), tak v případě, že to budete chtít vyplnit do přiznání korektně, tak ř. 50 a ř. 51 druhý sloupec, což je fakticky to samé, jako když to do přiznání vůbec nevyplníte.

  Tzn. upozorňujeme, že jako plátci musíte prověřit charakter pozbývaných pozemků - pro účely zjištění, zda směna bude předmětem DPH či nikoliv.