Dotazy

Hledanému výrazu směna odpovídá celkem 222 dotazů:

• Směna pozemků s doplatkem

  16. 04. 2025

  ve smlouvě je v části "Předmět smlouvy-Projev vůle" uvedeno: "touto směnou vzniká firmě M nárok na finanční dorovnání ve výši 381,30Kč/m2 vč. DPH rozdílu ve výměře pozemků, tj. 3154 m2 za 1.202.620,20 Kč vč. DPH, dále jen doplatek a firma M i obec tuto směnu přijímají. " Není zde napsáno nic dalšího podrobnějšího. Nevím si rady. Jak to mám zaúčtovat? Obec pozbývá směnou 317 m2 a nabývá 3471 m2. Mám znalecký posudek z 6/2024 na 317 m2, tržní cena je 1500/m2, tržní hodnota pozbývaných pozemků je 475.500 Kč. K nabývaným pozemkům znalecký posudek není, do majetku půjdou dle smlouvy za 381,30 Kč/m2, nebo při směně obdobně za tržní cenu 1500 Kč/m2? Mohu vzít 475.500 Kč za základ DPH a z něj odvést DPH? Smlouva se ke mně dostala teď těsně před podpisem, jak lépe formulovat tuto finanční část smlouvy? Na směňovaných pozemcích firmy M je také komunikace. Je zde ještě jedna připravovaná smlouva s touto firmou M, kde obec odkupuje jen infrastrukturu, kanalizaci a vodovod, které na těchto pozemcích jsou. Tam bude kupní smlouva s 21% DPH. Děkuji za odpověď}

  K datu podání návrhu na vklad budete o směně účtovat takto:

  311/647  120 872,10 Kč - výnos ze směny je hodnota nabývaného pozemku snížená o doplatek

  042/321 1 323 492,30 (3471 m2 x 381,30 Kč) nabývaný pozemek - oceňujeme cenou ze smlouvy

  321/311 120 872,10 Kč

  554/031 vyřazení vašeho pozemku v účetní ceně

  321/231 doplatek 1202620,20 Kč

  Děkuji Vám za Vaše doplnění - z toho, co jste mi poskytli za dodatečné informace bych doporučoval chovat se k Vámi směňovaným pozemkům jako ke stavebním a odvst z nich DPH. Jedná se o směnný obchod - základem pro daň by v tomto případě měla být hodnota, kterou pozbýváte. Tedy odvoz ze 475 500 Kč směrem dolů.

  Což by tedy v našem případě ještě znamenalo následující:

  392 975,21 základ daně - na nějakých pomocných účtech (MD 395/Dal 395 nebo MD 734/Dal 734)

    82 524,79 daň - účtoval bych 647/343

  Takže ve výsledku Vám toho na té 647 skutečně moc nezbude - ve výsledku by to bylo jen nějakých 38 tis. kč. Což ale vyjadřuje přesně to, co se stalo - vyměňujete svoje pozemky za něco, co věcně dle všeho má spíše nižší hodnotu. Neznm všechny okolnosti tohoto případu, ale toto samo o sobě mi nepřijde výhodné pro obec (když bych byl občan, tak se zajímám o důvody této transakce - totiž běžné je, že developer následně převádí na obec pozemky s komunikacemi zdarma ....). Berte to i tak, že máte vystavit daňový doklad a oni si to DPH skutečně odpočtou.

  Takže pokud se mne ptáte, co se mi na smlouvě nezdá a co bych změnil, tak ještě jednou bych zvážil výhodnost této transakce (a také to, zda je doplatek adekvátní) - ale e klidně možné, že jsou tam ještě další dohody, které to vyrovnávají.

  jinak ještě jedna poznámka - pokud na pozemcích, které získáváte jsou skutečně i povrchy, snažil bych se být vámi ve smlouvě rozdělit hodnotu (alespoń nějak zmínit) na pozemky (účet 031) a komunikace (účet 021) - abyste věděla, jak rozdělit těch cca 381 Kč za metr čtvereční.

   

• Směna pozemků s doplatkem

  21. 03. 2025

  Město je vlastníkem 2 pozemků (ost. plocha) o výměře 1977 m2, v účetní ceně 9193,05 Kč. Z původních pozemků budou GP odděleny pozemky určené ke směně (ost. plocha 271 m2 a st.p. 16 m2). Cena obvyklá byla stanovena ZP dohromady za oba pozemky na 106200,- Kč.
  Nabývaný pozemek je od fyzické osoby (ost. plocha o výměře 18 m2). Cena obvyklá za tento pozemek je stanovena ZP na 6600,- Kč. Druhá strana nám tedy doplatí 99600,- Kč + 3640,- Kč jako 1/2 nákladů na vypracování GP, ZP a vklad do KN.
  Doplatek již byl uhrazen, návrh na vklad do KN zatím podán nebyl.
  Domnívám se, že ze stavebního pozemku by mělo být odvedeno DPH, ale v jaké výši, když cena obvyklá je stanovena za oba pozemky dohromady?
  A mohu poprosit o celé zaúčtování případu?}

  Píšete, že budou z původního pozemku odděleny pozemky určené ke směně. Nejdříve byste měla rozdělit pozemky v majetku, popřídě i v účetnictví. Pořizovací cenu vydělte celkovou výměru pozemku, tím zjistíte cenu za metr čtvereční a vynásobte podle nově rozdělených m2. Tím si zajistíte rozdělení PC podle výměry na jednotlivé pozemky.

  Pokud ceny pozemků nejsou uvedené ve smlouvě, tak se nabyté pozemky oceňují reprodukční pořizovací cenou, v takovém případě se související náklady účtují do nákladů.  Pokud ceny ve smlouvě jsou uvedeny, tak se jedná o pořizovací cenu (cena pořízení + vedlejší pořizovací náklady).

  Pokud nemáte ve vnitřní směrnici, schválenou významnost přeceňování a kdy dochází k přecenění majetku, tak byste měla účtovat o přecenění na RH. Většinou se přeceňuje k datu záměru nebo k datu podpisu smlouvy. 

  Podle předpisů byste o směnné smlouvě měla účtovat ke dni podání návrhu na vklad. Přijatou částku ve výši 99.600,-- Kč byste měla zatím účtovat jako zálohu na budoucí doplatek ze směnné smlouvy na účet 324, pol. 3111. Úhrada 1/2 nákladů patří na pol. 2324. Předpokládám, že není tato náhrada součástí doplatku jako takového. 

  Účtování o směnné smlouvě bez přecenění a DPH: 

  Předpis nabytého pozemku k datu návrhu na vklad: 042 MD / 321 D     6.600,-- Kč

  Předpis výnosu z nabytého pozemku + doplatek:  311 MD / 646 D    

  Předpis náhrady můžete účtovat také 311 MD / 649 D

  zápočet SS: 321 MD / 311 D  

  zúčtování zálohy: 324 MD / 311 D   

  Uvedení do užívání:  031 MD / 042 D 

  vyřazení původního pozemku: 554 MD / 031 D ve výši pořizovací ceny

  Pokud byste účtovala o přecenění na RH, tak zápisy k datu přecenění jsou takto:

  031 MD / 407 D rozdíl mezi RH a PC 
  036 MD / 031 D přeúčtování přeceněného majetku

  a vyřazení pozemku: 554 MD / 036 a zúčtování přeceňovaného pozemku: 407 MD / 664 D

  Teď k DPH - to, že určitý pozemek je označen jako stavební parcela v katastru vůbec nemusí znamenat, že z něj odvádíte DPH. Dost možná je to pozemek pod stavbou a pokud to nenaplní charakter novostavby, tak může být od daně osvobozen. A to, že je to ostatní pozemek může vést jak k situaci zdanit tak i osvobodit. Takže navrhujeme, abyste na e-mail zdenek@obecuctuje.cz napsali upřesňující informaci - o jakou parcelu se jedná (číslo), případně nějaký zákres, účel, ke kterému zamýšlí druhá strana pozemky využít ... Potom bychom mohli vydiskutovat, zda tam vůbec DPH má být, případně na jakém pozemku a podle toho bychom ten příklad dokončili.

• Směna pozemků s DPH

  25. 02. 2025

  Dobrý den, město připravuje směnu pozemků s fyzickou osobou (neplátcem DPH).
  Dle znaleckého posudku je stanovena cena obvyklá pro oba směňované pozemky v částce 2 900 000,- Kč, směna je tedy bez doplatku.
  Ze strany města je ale směňován pozemek určený k zástavbě (výstavba 2 stomatologických ordinací) a tedy musí být zatížen DPH na výstupu.
  Nevíme, zda cenu obvyklou máme chápat jako včetně DPH (tzn. oddanit a pak DPH vychází 503 306,- Kč) nebo chápat jako základ daně a pak navýšit o DPH (pak DPH vychází 609 000,- Kč).
  Zároveň ale je dohodnuto jako podpora nového stomatologa, že se po něm nebude vyžadovat úhrada této daně. Takže nám bude zůstávat neuhrazená výše DPH na účtu 377.
  Přemýšlíme, jak vše zúčtovat:
  1) MD 031 částka 2 900 tis. Kč /Dal 647 částka 2 900 tis. +Předpis odvodu DPH účty MD 377 částka 609 tis. Kč/ Dal 343 částka 609 tis. Kč
  3) Rozdíl z titulu DPH 609 tis. Kč pak zúčtovat 538 nebo 547 nebo 549 nebo 557??/377 (pokud nebude od doktora požadováno)
  4) Vyřazení pozemku v účetní ceně 547/031
  
  Ve hře je i případná úhrada ve výši 1/2 DPH tzn. 300 tis. Kč. Nevíme jak to ale zapracovat do směnné smlouvy.
  Takže se vymýšlí, že by se vedle toho uzavřela darovací smlouva a on by nám poslal na účet oněch 300 tis. Kč (v podstatě by to byla taková kompenzace za DPH uhrazené městem místo něho) . Pak by bylo vedle toho účtováno o předpisu daru účty 377/672.
  Děkujeme za konzultaci}

  Pokud znalec ohodnotil ten pozemek na úrovni 2,9 mil. Kč a nic k DPH dále neuvedl, vycházel bych z toho, že je to cena konečná a tedy včetně DPH. Zdaněno má být potom 2900 tis. Kč směrem dolů , tzn. základ daně je 2 396 694, daň je jak píšete 503 306 Kč. 

  O směně se správně účtuje k datu podání návrhu na vklad takto:

  311 MD 2900 tis. Kč / 647 D 2 396 694, 343 D 503 306 Kč.

  042 MD/ 321 D 2900 tis. Kč

  321 MD/ 311 D 2900 tis. Kč

  554 MD/ 031 D vyřazení pozemku v účetní ceně

  031/042 2900 tis. Kč - zařazení směnou nabytého pozemku

  Takto, když nebude sjednán doplatek.

  V případě, že sjednáte doplatek 300 tis. Kč bude účtování takto:

  311 MD 3200 tis. Kč / 647 D 2 696 694, 343 D 503 306 Kč - o doplatek se zvýší výnos ze směny a pohledávka 

  042 MD/ 321 D 2900 tis. Kč

  321 MD/ 311 D 2900 tis. Kč

  554 MD/ 031 D vyřazení pozemku v účetní ceně

  031/042 2900 tis. Kč - zařazení směnou nabytého pozemku

  231/311 příjem doplatku, pol. 3111. 

  Váš postup s darem nedoporučujeme (tam ta souvislost s touto transakcí může být dosti zřejmá), pokud bude ochota zaplatit podíl na DPH, formulujte to do směnné smlouvy jako doplatek. 

  A ještě upozorňujeme, že jsou tam různé varianty účtování podle toho, kdy nastane DUZP. Obecně nastává při předání pozemku nebo k datu oznámení o povolení vkladu (nikoliv návrhu!), takže výše uvedené účtování - odvod DPH k datu podání návrhu na vklad, by platilo, kdybyste pozemek předávali k datu podání návrhu na vklad. Pokud dojde k DÚZP až k datu povolení vkladu, místo účtu 343 byste použili 378 a zápis 378/343 až při DUZP. 

• Směna pozemku a garáže

  21. 01. 2025

  Dobrý den, město vykoupilo garáže i s pozemkem. Stále evidováno na účtu 042. Garáže se budou bourat. Teď byly některé garáže směněny za jiné, včetně pozemků ve stejné hodnotě. Jak postupovat účetně . Garáže z účtu 042 zavést na 021 a pak vyvést z 021. Nebo ponechat na 042 a neúčtovat - směna - kus za kus ve stejné hodnotě. Při demolici z 042 vyvést a kam. Demolici provede vybraná firma.}

  Jestli jsou garáže dokončené zapsané stavby, mělo se při zápisu do KN (podání kupní smlouvy na vklad) účtovat o pořízení staveb (účet 021) a pozemku (účet 031). Nevím, proč nedošlo k zařazení do majetku.

  Můžete se podívat na dotaz z 18.10.2023 "!Zařazení pozemků a stavby kvůli získání pozemků" a zvolit si případně odpovídající řešení.

  Určitě bych ale nenechávala jako nedokončený majetek na účtu 042, buď se garáže zařadí, odepisují se, jejich ZC může pak vstoupit do ceny nové stavby (i náklady na demolici) - jestli je účelem demolice nová výstavba, ale nedávat na účet 042 hned pořizovací cenu, evidentně to není ještě celé dořešené.

  I když je hodnota směňovaných garáží stejná, mělo by se o směně účtovat, vyřadit původní garáže, zařadit nové... Jste plátci DPH, i toto je potřeba zohlednit, pokud by pozbývané garáže podléhali odvodu daně. 

• Směna pozemků

  06. 01. 2025

  Dobrý den,
  obec narovnává skutečné údaje v katastru nemovitostí s vlastníky.
  Stanovila si částku 100 Kč/m2 s tím, že žadatel si uhradí veškeré náklady s tím spojené (geometr. plán, zápis do KN, právníky apod….)
  V tomto případě obec směňovala pozemky takto:
  obec nově získá pozemky- celkem 11m2 a
  druhá straně převádí pozemky -celkem 44m2
  Druhá strana tedy zaplatí obci za 33m2 3300,- Kč dle směnné smlouvy,
  zaúčtovala jsem správně?
  311 MD 4400,-/647 D 4400,-předpis výnosu ze směny
  042 MD 1100,-/321 D 1100,- předpis závazku z pořízení majetku
  321 MD 1100,-/ 311 D 1100,- doplatek druhé strany
  031 MD 1100,-/042 D 1100,- zařazení nabytého pozemku
  554 MD / 031 D vyřazení pozemků z majetku v účetní hodnotě .
  Moc předem děkuji.}

  Účtujete dobře, šikulka jste. Jen třetí účetní zápis znamená zápočet, doplatek budete k tomu přijímat zápisem 231 MD/ 311 D. 

  Plátci DPH podle registru nejste, tak není, co více řešit.

  Všechny uvedené zápisy účtujte k datu podání návrhu na vklad. Dejte pozor na meziroční vklad - situaci, kdy byste podali na vklad v prosinci, ale zapsali až v lednu se zpětnými právními účinky. Vklady na přelomu roku řešíme dle účetních předpisů tak, že situaci uvedete do přílohy závěrky do části B.1. Máme v dokumentech ke stažení vzor vyplnění textové části Přílohy, je to dokument "Příloha účetní závěrky (2020)" ze 17.1.2020". K rozdílu dokladové inventury od LV se udělá poznámka o vkladu. 

• směna pozemků s doplatkem

  19. 12. 2024

  Město směňuje s fyz.osobou (FO) pozemky. Na všechny pozemky má znalecký posudek (ZP). Pozemek města má účetní hodnotu 29 tis.Kč, dle ZP je jeho tržní hodnota 2 600 tis.Kč. Pozemky nabývané od FO mají dle ZP tržní hodnotu 300 tis.Kč. Protože ale město má enormní zájem na získání pozemků od FO (bude se tam rozšiřovat hřbitov a je to v kupní smlouvě podrobně okomentováno) tak se smluvní strany dohodly, že směna bude provedena s doplatkem a město doplatí FO 4 900tis.Kč. Dál citace ze smlouvy : "sjednaný doplatek je konečný a neměnný. Doplatek na vypořádání hodnot směňovaných
  pozemků byl stanovený na základě dohody smluvních stran. Současně byla zjištěna tržní hodnota
  směňovaných pozemků. Tržní hodnota pozemků ve vlastnictví pana XY byla zjištěna na základě znaleckého posudku - kdy tržní cena pozemků pana XY činí 300 tisKč. Tržní cena pozemku ve
  vlastnictví Města činí 2.600 tis-Kč, a byla zjištěna na základě znaleckého posudku . Z výše uvedeného
  tedy vyplývá, že sjednaný doplatek neodpovídá ceně obvyklé (ceně tržní) vzájemně směňovaných pozemků.
  Město tímto potvrzuje, že touto směnou pozemků sleduje jiné než výhradně ekonomické cíle...." Můj dotaz zní, v jaké výši ocenit nabývané pozemky?}

  Nejdříve začnu trochu všeobecně. Pokud máte ve smlouvě uvedeny ceny, oceňujete nově pořízený pozemek pořizovací cenou včetně vedlejších pořizovacích nákladů (znalecký posudek, poplatek za návrh na vklad). Tím, že se jedná o směnnou smlouvu tak tyto vedlejší pořizovací náklady se dávají v 1/2. Druhá polovina těchto nákladů se hradí z provozních prostředků. 

  Pokud ceny ve smlouvě uvedeny nejsou, měla byste nový pozemek ocenit RPC, např. znaleckým posudkem, píšete o něm a předpokládám, že právě v něm je uvedena ta tržní hodnota. Když přimouříme oko, tak tržní cenu bychom za RPC označit směle mohli. A ostatní vedlejší pořizovací náklady (znalecký posudek a další) se platí z provozních prostředků. 

  Jestli jsem to správně pochopila, tak ve vašem případě cena, podle citace ze smlouvy, je ve smlouvě uvedena a vychází z tržní ceny. V tu chvíli byste ocenila nový pozemek 300 tis. Kč  + popřípadě 1/2 dalších vedlejších nákladů (pokud by byly, píšete o ZP).

  Co se týká doplatku obce, tak snižuje ve výnosech nabývanou hodnotu majetku. 

  Modelové účtování (neznám cenu vedlejších pořizovacích výdajů, tak proto pouze 300 tis. Kč), nepřecenění na RH.

  - pořízení nabývaného pozemku: 042 MD / 321 D 300 tis. Kč

  - předpis výnosu z nabývaného pozemku: obecně je předpis 311 / 647. Ve vašem případě cena nabývaného pozemku 300 tis. bude snížena o doplatek 4.900 tis. = -4.600 tis. Kč, tím se dostanete ve výnosech do mínusu, zápis 311 - MD / 647 - D ve výši 4.600 tis. Kč (nebo 647 MD / 311 D).

  - započtení: 321 MD / 311 D 300 tis. Kč

  - doplatek: 311 MD / 231 D, pol. 6130  4.900 tis. Kč

  - zařazení nového pozemku: 031 MD / 042 D 

  - vyřazení pozemku: 554 MD / 031 D 29 tis. Kč.

  Jenom malá poznámka o RH směnovaného Vašeho původního pozemku. Takto to vypadá na docela velký rozdíl mezi oběma hodnotami (PC a ocenění dle ZP). Nevím jakou máte významnost pro oceňování při prodeji (směně). Tak jenom si na to dejte pozor a popřípadě přeceňte na RH. Pokud přeceníte je účtování o vyřazení pozemku trochu jiné. Obecně při směně RH nedoporučujeme s tím, že je nevypovídající, ale je pravda, že tady je opravdu velký doplatek.

  Podle zákona o obcích musí být odchylka od ceny obvyklé zdůvodněna, toto byste měli mít projednáno v ZO, viz § 39 odst. 2:

  "(2) Při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna, jde-li o cenu nižší než obvyklou. Není-li odchylka od ceny obvyklé zdůvodněna, je právní jednání neplatné."

  Pozn. Směna je také úplatný převod.

  DPH v odpovědi neřešíme - vámi pozbývaný pozemek by svým charakterem musel podléhat odvodu DPH, pak by bylo nutné to do účtování zakomponovat. 

• Směna pozemku bez doplatku

  15. 10. 2024

  Směňujeme s občanem pozemek na základě jeho žádosti. Občan dosud vlastní a směnou pozbývá část pozemku č.1799 o výměře 9 m2, na kterém je obecní chodník. Je evidován jako druh pozemku ostatní plocha. Obec směnou pozbývá část pozemku č.st. 125/1 o výměře 5 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, kterou občan užívá již přes 20 let a má zde postavenou nějakou boudu. Účetní hotnota pozbývaného pozemku ze strany obce je 70 Kč/m2. Ve smlouvě je uvedeno, že se směňují pozemky stejné hodnoty a obec nabývá do svého vlastnictví p.p.č. 1799 v hodnotě 4.500 Kč (9m2x500 Kč/m2). Žádné jiné poplatky obec dle ujednání ve smlouvě neplatí. Hranici pro přecenění máme 260 tis. Prosím o informaci, jak řešit v DP a zda vůbec odvod DPH z vyřazovaného pozemku a prosím o kontrolu účtování. Děkuji.
  311/647 4500 Kč hodnota nabývaného pozemku
  042/321 4500 Kč
  321/311 4500 Kč
  031/042 4500 Kč
  554/031 350 Kč účetní hodnota pozbývaného pozemku (DPH ?) - tohle nikdy nevím.}

  Účetní zápisy máte správně, všechny je účtujte k datu podání návrhu na vklad. 

  DPH bych určitě neodváděl - jak jsem se díval na zobrazení v mapách, je to předpokládám ten jihovýchodní cíp parcely - ten je jasně ve funkčním celku se stavbou, která na něm stojí (a novostavba to rozhodně není). Tedy i kdyby to byl prodej z Vašeho obchodního majetku, tak dojdu k tomu, že se jedná o převod od daně osvobozený. Takže DPH tam neřešte. No a pro daň z příjmů zahrnujete do zdaňovaných přímů to, co jste zaúčtovali na 647.

• Nárok na odpočet DPH směna pozemků

  03. 10. 2024

  Naše město bude na základě smlouvy o směně pozemků pořizovat od Lesů ČR pozemky, které budou v budoucnu použity k zasíťování a následnému prodeji k individuální výstavbě rodinných domů. Jsme plátci DPH, některé pozemky jsou ze strany Lesů vyčíslené ve smlouvě včetně DPH, máme v tomto případě nárok na odpočet DPH, když při jejich následném prodeji DPH budeme odvádět? Případně můžeme odpočet uplatnit i u pozemků, na kterých budou veřejné komunikace apod., tedy nebudou předmětem prodeje? Zatím neznáme dobu, kdy přesně k výstavbě dojde, vše je prozatím ve fázi příprav, ale uvedená lokalita je k výstavbě určená i v územním plánu města.}

  Nemám úplně jednoznačnou odpověď - je to hodně subjektivní téma. Nárok na odpočet DPH byste měli mít pokud prokážete, že je to k zamýšlené ekonomické zdaňované činnosti - takže potřebujete dokázat ten záměr budoucích prodejů (nevím, zda k tomu máte nějaké usnesení z nějakého orgánu obce, možná jste již platili za  nějaké přípravné práce na zasíťování lokalit ... - nějaké studie). Pokud byste toto měli - do odpočtu bych šel. Pokud ale ne a jen byste věděli, že se povídá, že se ty pozemky budou parcelovat a potom prodávat, tak bych do odpočtu nešel, protože byste něměli jakékoliv důkazy, že je to k zamýšlené ekonomické zdaňované činnosti (no a potom by bylo lepší na odpočet DPH počkat o doby, než se důkaz opatří  -prostě to vzít tak, že na odpočet daně máte 3 roky - tedy až by se situace třeba za 2 roky vyjasnila, tak si odpočet uplatnit).

  No a teď je ta základní otázka - v jakém rozsahu. Konzervativní přístup je samozřejmě ten, že to bude odpočet DPH poměrem a při stanovování poměru se budete snažit zohlednit podíl výměry prodávaných pozemků a celkové výměry (byť by to nyní byl odhad a k upřesnění by došlo až následně - tak pokud bych se neodchýlil o více než +-10 procentních bodů, tak bych odpočet neupravoval).

  Nicméně já bych si myslel, že by se mohlo jít do "odvážnější úvahy" - pokud by to byla skutečně jen plocha, kde budou parcely pro RD a k tomu obslužné komunikace (ne třeba park, dětské hřiště ...), tak argumentovat, že ten výkup je právě k pozemkům pro RD a ty plochy, které nebudou prodány jsou nezbytné k tomu, aby se dané pozemky mohly obsluhovat a prodat a tím obhajovat plný odpočet DPH. Samozřejmě toto pouze za podmínky, že ty pozemky co nabudete budou celé pro danou lokalitu s RD.

  Jak přesně postupovat nikde nenajdeme - je to o rozhodnutí, k jakému řešení se přikloníte.

• Směnná smlouva - pozemky

  24. 09. 2024

  Dobrý den, naše obec bude uzavírat směnnou smlouvu na pozemky. Obec touto smlouvou bude od občana kupovat ornou půdu 666 m2 za cenu 480,-/m2 Kč 319680,-. Protože na tomto pozemku se nachází zdroj pitné vody, bude obec směňovat za pozemek orná půda o výměře 2001 m2 /1:3/ bez finančního vyrovnání. Obec je plátcem DPH, bude tato směna předmětem DPH? Musí se tento prodej proúčtovat v rozpočtové skladbě 3639 3111 a 3639 6130? Účtování: návrh na vklad do KN 554/31-vyřazení pozemku v pořizovací ceně, 311/647 – výnos z prodeje pozemku 319680,-, předpis závazku nákup pozemku 042/321 319680,-, zápočet 321/311 319680,-.Návrh na vklad do KN platí obec 042/231 2000,-, zařazení do majetku 031/042 321680 Děkuji za odpověď.}

  Z hlediska RS: Podle odst. 7 obecných zásad platí, že: "Organizace, která provádí výdaj podle směnné smlouvy (§ 2184 až 2188 občanského zákoníku) nebo výdaj po započtení (§ 1982 až 1992 občanského zákoníku), nemůže částku směny ani částku započtení zaúčtovat do příjmů ani výdajů."

  Někdy je účtování zápočtů přes RS vypovídající, ale u směny to v RS většinou nezachycujeme mj. i s odkazem na to, že MF to vyloženě nechce. 

  O směně účtujete dobře. Jen maličkost - u směny je přesnější náklad na vklad do KN rozdělit a ve výši jedné poloviny jej účtovat na účet 538 s pol. 5362 (ve vztahu k vyřazovanému pozemku), na účet 042 s pol. 6130 zaúčtovat druhou polovinu (1000 Kč ve vztahu k zařazovanému pozemku). 

  Podle zákona o obcích (§ 39 odst. 2) mějte odchylku od ceny obvyklé jasně zdůvodněnou, jak uvádíte v dotazu (např. v zápise či usnesení ZO). 

  K problematice DPH - díval jsem se na katastr nemovitostí a do map. Z mého pohledu je to u toho pozemku, který pozbýváte, klasický kus pole (dříve tam asi vedla cesta). Jak jsme ještě vykomunikovali v e-mailu - plocha není územním plánem určena k výstavbě. Za těchto okolností osvobozeno od DPH (a jen jak jsme e-mailem komunikovali - bylo by vhodné korigovat tu cenu, protože ta cena, kterou uvádíte nekoresponduje s charakterem daného zemědělského pozemku). 

• DPH směna a DUZP

  10. 09. 2024

  Město uzavřelo v srpnu se Stř. krajem směnnou smlouvu na směnu pozemků. Finanční vyrovnání, které uhradí kraj městu bude provedeno do 90 dnů ode dne, kdy kraji bude doručeno vyrozumění o provedení vkladu do KN, pozemky budou předány do 30 dnů ode dne, kdy bude kraji doručeno vyrozumění o provedeném vkladu do KN. Pozemky by měly být z evidence majetku vyřazeny a nové zařazeny ke dni podání návrhu na vklad (tj. ke dni právních účinků) – podáno v září, pokud faktura bude vystavena až po vyrozumění o provedení vkladu (nevíme, kdy bude vklad proveden – buď koncem září nebo patrně až v říjnu), jaké datum okamžiku případu a DUZP máme uvést na fakturu, bude to v tomto případě den doručení vyrozumění o provedení vkladu Stř. kraji?}

  Ano – DUZP u převodu pozemků nastane podle §21 odst. 2 buď okamžikem předání, nebo okamžikem doručení vyrozumění z katastru. V tomto případě dojde k předání později – tedy DUZP je dnem doručení vyrozumění. Takže pokud návrh podán v září a vyrozumění bude až v říjnu, tak je to případ, kdy by se měl rozejít okamžik uskutečnění účetního případu a DUZP. Na fakturu (předpokládám tedy, že je to případ, kdy se bude odvádět daň) máte správně dát až DUZP říjen (okamžik uskutečnění účetního případu na fakturu – daňový doklad neuvádíte).  Pokud byste chtěli pomoci se zaúčtováním – ještě se ozvěte – jen bychom potřebovali znát přesné hodnoty, zda jen Váš pozemek je s DPH, nebo i pozemek druhé strany... A jen na okraj poznamenávám – podle mne tak 60 % subjektů v tomto případě vystaví fakturu ještě do září a odvede DPH v září (nicméně to je předčasný odvod DPH a pokud by druhá strana uplatňovala odpočet daně, tak pro ni předčasný odpočet DPH).

  Pozn. Příklady na zaúčtování DPH dle DUZP u převodů nemovitostí a směny najdete v e- publikaci Účetní souvztažnosti, kap. 10

• Směnná smlouva

  09. 09. 2024

  Obec uzavřela směnnou smlouvu dne 1.9.2024, návrh na vklad proveden 4.9.2024, obec zaplatila poplatek 2000,- Kč za návrh na vklad, sepis směnné smlouvy 6050,- Kč a geometr.plán 10 600,- Kč. První účastník uhradí půlku z těchto poplatků. Tzn. 1000,- Kč za vklad, 3025,- Kč sepis smlouvy a 5300,- Kč geometrák. Za pozemky žádná cena nebude. Starosta říkal, že pozemky, které vyřadíme budou ve stejné ceně které zařadíme. I ve smlouvě je psáno, že se strany výslovně dohodly na tom, že mají stejnou cenu a nebude se doplácet. Poradíte mi prosím, jak se zaúčtováním?
  - návrh na vklad obec 2000,- Kč
  - vklad - příjem od občana - 1000,- Kč
  - sepis smlouvy - obec - 6050,- Kč
  - sepis smlouvy od občana - 3025,- Kč
  - geometrák obec - 10 600,- Kč
  - geometrák od občana - 5300,- Kč
  
  vyřazení pozemku k 4.9.2024
  554 MD 1206,68 Kč / 031 D 1206,68 Kč
  a zařazení k 4.9.2024
  311 MD 1206,68 / 647 D 1206,68
  042 MD 1206,68 / 321 D 1206,68
  321 MD 1206/68 / 311 D 1206,68
  
  Děkuji}

  Doplním odpověď tučně do Vašeho dotazu:

  - návrh na vklad obec 2000,- Kč - u směny se polovina nákladů přiřazuje k ceně vyřazovaného majetku (1000 Kč do nákladů, zde účet 538 s pol. 5362, odpa např. 3639), druhá polovina jde do ceny pořizovaného majetku (účet 042 s pol. 6130). Vy asi rozdělovat cenu u všech souvisejících nákladů ale nebudete a všechny vedlejší náklady půjdou do provozu (5xx) - protože asi nemáte cenu nabývaného pozemku uvedenou ve smlouvě (k tomu viz dále u účtování při návrhu na vklad). 

  - vklad - příjem od občana - 1000,- Kč - 231 MD/ 311 D , pol. 3111 jako příjem z prodeje pozemku (předpis viz níže - jako součást zápisu 311 MD/ 647 D)
  - sepis smlouvy - obec - 6050,- Kč - obdoba jako návrh na vklad, zde účet 518 s pol. 5166
  - sepis smlouvy od občana - 3025,- Kč - opět 231/311 s pol. 3111 jako příjem za vklad
  - geometrák obec - 10 600,- Kč - účet 518 s pol. 5169
  - geometrák od občana - 5300,- Kč - 231/311, pol. 3111

  vyřazení pozemku k 4.9.2024
  554 MD 1206,68 Kč / 031 D 1206,68 Kč - tento zápis máte dobře, vyřazujeme v účetní ceně pozemku
  a zařazení k 4.9.2024
  311 MD 1206,68 / 647 D 1206,68 - předpis je v pořádku, ale částka je špatně. Máte zde předepsat výnos ze směny, což je hodnota nabývaných pozemků (doplatek není, tak ten nám s tím nehýbe). Pokud ceny pozemků nemáte určeny ve smlouvě, je potřeba nabývané pozemky ocenit reprodukční pořizovací cenou (např. kvalifikovaný odhad apod.), v takovém případě (ocenění RPC) vedlejší náklady účtujeme celé do provozu (5xx) - viz úvod odpovědi - nepřičítají se ani ve výši poloviny do ceny nabývaného majetku. Nezapomeňte k RPC přičíst v tomto zápise (311 MD/ 647 D) částku, kterou Vám občan hradí jako svůj podíl na nákladech, lze jí považovat za součást "kupní" ceny, tedy výnosu ze směny. 

  Moc si tu neumím představit ocenění pozemků pořizovací cenou, máte sice ve smlouvě uvedeno, že hodnota pozemků je stejná, ale nemáte jí tam podle všeho asi uvedenou...(stačí kvalifikovaný odhad starosty, nemusíte zpracovávat ZP).

  
  042 MD 1206,68 / 321 D 1206,68 - zápis je v pořádku, ale bude zde jiná částka (RPC nabývaných pozemků - zde již čistě tato hodnota, bez nákladů, co hradí občan)
  321 MD 1206/68 / 311 D 1206,68 - to samé - neúčtovat v účetní ceně pozemku, ale v RPC nabývaných pozemků (opět bez nákladů hrazených občanem, ty zůstanou na účtu 311 a budou hrazeny viz výše zápisem 231/311)

  Na závěr Vám chybí zápis zařazení 031/042 v celkové ceně nabývaných pozemků (v určené RPC). 

  DPH v odpovědi neřešíme - neptáte se, ale jste plátci, tak v té souvislosti jen upozorňujeme, že pokud by tato směna podléhala odvodu DPH, je odpověď neúplná. 

• Obrat DPH - směna pozemků

  29. 08. 2024

  Chtěla bych Vás poprosit o radu ohledně směny pozemků a počítání obratu. Počátkem letošního roku obec vykoupila od fyzické osoby lesní pozemek za účelem následné směny za pozemek pro obec výhodnější (trvalý trav. porost) - do budoucna asi bude sloužit pro příjezd k novým parcelám, které se budou prodávat občanům. Vzhledem k tomu, že tento lesní pozemek nedosahoval hodnoty nabývaného pozemku, tak obec ještě jeden pozemek přidala – ostat. plocha (historicky vedený v majetku). Hodnota nabývaného pozemku je cca 156 000 Kč a hodnoty pozbývaných pozemků: lesní pozemek pořízený za účelem směny cca 131 000,- Kč a druhý historický pozemek cca 25 000,- Kč. Počítáme obrat a nevím, jestli do obratu mám počítat celou hodnotu 156 000 Kč nebo pouze 131 000 Kč (hodnota pozemku, který byl pořízen za účelem směny)?}

  Určitě je nezbytné vyhodnotit to podle jednotlivých pozemků:

  - směna lesního pozemku - ten se u Vaší obce choval jako zboží - byl pořízen právě za účelem jeho další směny (prodeje) - tedy z pohledu DPH jste jednoznačně "aktivním hráčem" a tato hodnota (131 tis. Kč) bude vstupovat do výpočtu obratu

  - ten historický pozemek - ten má dle mého názoru jiný charakter - není to pozemek, se kterým byste "aktivně obchodovali", podle Vašeho popisu předpokládám, že jste ho ani neupravovali za účelem jeho směny. Podle mne je to případ, který do obratu nevstupuje.

  Domnívám se tedy, že jste schopni obhájit, že do obratu půjde z této směny pouze hodnota 131 tis. Kč. 

• přecenění reálnou hodnotou

  20. 06. 2024

  V současné době uzavřelo město smlouvu o spolupráci s právnickou osobou ve které je dohodnuto, že město smění pozemky s firmou. Hodnota pozemků města je mnohem vyšší než hodnota pozemků, které by mělo směnou získat ( znalecký posudek ). Proto je ve smlouvě stanoveno, že nám firma ve výši rozdílu hodnot pozemků vybuduje chodníky. Můj dotaz zní :
  Mám pozemky přecenit reálnou hodnotou datem schválení této smlouvy i když samotný záměr směny nebyl ještě schválen a vyvěšen, ve směrnici máme pouze to, že přeceňujeme v okamžiku usnesení zastupitelstva o záměru.}

  Podle vyhlášky č. 410/2009 Sb. a ČÚS 709 si účetní jednotka OUÚP stanoví sama ve směrnici. U vás je to v okamžiku usnesení zastupitelstva o záměru a teprve v tu chvíli bych účtovala o přecenění pozemků. Jen upozorňuji, že často uvádíme, že směna není vhodná pro přeceňování RH - nedochází k toku hotovosti, máme to tak uvedeno i ve vzorové směrnici v dokumentech ke stažení s odůvodněním. Doporučuji tento postup, dochází přeceněním pro uživatele účetní závěrky k nepřehlednosti, náš názor, povětšině akceptovatelný. 

• Obrat DPH - pozemky

  14. 06. 2024

  Chtěla bych poprosit o radu ohledně počítání obratu – směna a prodej pozemků:
  1) V loňském roce obec vykoupila od občana pozemek za účelem vybudování komunikace, ale stalo se, že ve smlouvě se uvedlo špatné číslo dílu parcely a odkoupil se vedlejší pozemek, který se letos s tím samým občanem směnil za ten správný. Obec doplácela cca 15 000,- Kč.
  Chtěla jsem se zeptat, jestli výnos ze směny se počítá do obratu.
  
  2) Občan má postavenou garáž, která zasahuje na obecní pozemek (je to historická záležitost) a nyní obec tento pozemek danému občanovi odprodá. Počítá se to do obratu?}

  Druhý případ prodeje je za mne jednoznačný - nejedná se o obvyklou ekonomickou činnost a tudíž toto nevstupuje do obratu. 

  První případ může vyvolat možná trochu otazníky - ale i v tomto případě sem přesvědčen, že by toto do obratu nemělo vstupovat. Nejedná se o prodej (respektive směnu) něčeho, co bylo koupeno za účelem prodeje. Pouze se upravují vztahy tak, aby byl dosažen původní cíl koupě. Takže za mne ani v tomto případě do obratu ne. 

• Rozdělení a směna pozemků

  29. 05. 2024

  Obec rozdělila 2 pozemky: A (1123m2 v PC 21 337 Kč – 19 kč/m2) a B (2198m2 v PC 41 800 Kč 19Kč/m2) na 18 parcel z důvodu, že se budou do budoucna tyty pozemky směňovat s občany, kde bude ve smlouvě stanovená stejná cena za m2.
  Pozemky byly rozdělena na A (9 parcel, kdy součet činí 1124m2) a B (na 9 parcel, kdy součet činí 2198m2) V pozemku A přibyl 1 m2 a v pozemku B ubyly 2 m2.
  Ceny vzniklých pozemků bych vypočítala u A jako 21337/1124= 18,98 Kč/m2 a B 41800/2198m2=19,01 Kč, aby byla zachována pořizovací cena. Ale po zpětném vynásobením počtem m2 kvůli zaokrouhlování cena stejná nebude. Jak nyní postupovat?
  Ocenění pozemku stačí zaznamenat pouze v majetku, když si jednou za rok natáhnu sestavu z katastru nebo to musím zaznamenat už teď a případně jak?
  
  Účtování směny jsem našla v dokumentech Směny účtování z 27.11.2020- příklad č. 1.
  Jenom pro jistotu jsem se chtěla bych se chtěla doptat na DPH. Plátci DPH nejsme, takže to řešit nemusíme že?
  
  A dle vnitřní směrnice účtujeme o prodeji majetku obce v reálné hodnotě nad 200 000 Kč. Vztahuje se to i v toto případě na směnu pozemků nebo je možné např. ve směrnici uvést, že při směně se pozemky nepřeceňuje na reálnou hodnotu.}

  K rozdělení - postupujete správně, v součtu musí být PC stejná, jako před rozdělení, správně i uvažujete s již novou výměrou. Vliv zaokrouhlování vyřešíte tak, že u jedné z parcel cenu navýšíte o ten rozdíl ze zaokrouhlení, aby se PC rovnala. Osobně doporučuju jednoduše tak, že ceny jednotlivých pozemků zaokrouhlíte na celé Kč matematicky dolů nebo nahoru, neřešte haléře a v součtu musí být původní PC, kdyby o nějakou Kč nesedělo, tak se to dorovná, jak píšu výše, u některého z pozemků.

  Nejsem si ale jistá jednou věcí - již došlo k právnímu rozdělení pozemků v katastru nemovitostí? Většinou geometrický plán zapisují až se smlouvou. V registru majetku pozemky rozdělte, jen pokud je to tak již zapsané v KN. Jestli máte zatím v ruce jen nezapsaný GP, tak nechte pozemky v původním stavu, aby Vám to sedělo na skutečně zapsaný současný právní stav, rozdělovat budete, až se to objeví v KN. Účetně až do doby směny (podání směnné smlouvy na vklad) nic nebudete řešit, max. v okamžiku zapsání rozdělení by se pozemky měly přeúčtovat na odpovídající analytiku, ale to jen pokud by se změnil jejich druh a nebyly rovnou vyřazovány směnou.

  Ohledně přecenění na RH u směny, se můžete podívat na výklad do naší vzorové směrnice k RH, v dokumentech pod štítkem Směrnice, máme tam i návrh úpravy do směrnice "pro odvážné" (nedoporučujeme přeceňovat na RH, zvlášť když nejsou sjednány nějaké aspoň trochu významné doplatky). 

  Pokud se týká DPH a zda ty směny budou vstupovat do obratu - odhaduji na 90 % že ně - nemáme ale k tomu dost informací. Například pokud by to byly směny, kdy byste převáděli na občany pozemky, u nchž budete třeba provádět zasíťování pro RD, tak by tyto směny do obraty vstupovaly (protože byste aktivně pozemky upravovali).